社区土地信托能否重振衰退中的唐人街？

1986年，梅佩（Pei Mei，音译）全家八口人从中国来到曼哈顿唐人街，住进一间租金稳定的一卧公寓。这个大家庭包括了梅佩的祖父母、父母、兄弟和她姑姑一家，梅佩的父亲就将这间老旧公寓的卧室和客厅隔成了多个可供睡觉的空间。

这间公寓很快就成为这个家庭的据点，梅佩的其他亲戚移民纽约后都会先在她家住上几个月，直到他们找到了工作、搬到自己的住处。梅佩回忆说：“每个人都会挤进这间公寓和我一起住，曾经有一段时间吃饭时每顿饭桌上都会有12到16个人。基本上，房间里挤满了人，每个人，每个人都会在我家待上一段时间。”

梅佩一生中大多数时间都是在唐人街度过，在她的记忆里，她生活的街区满是像她和她家这样的孩子和家庭。但经年累月，大多数当年的邻居都已经搬出了唐人街，只剩下一些年迈的邻居居住在比她当年的公寓更破旧的单元里。

梅佩的父亲去世后，她继承了租约，现在仍然和两个已经读大学的孩子一起住在这间公寓，两个孩子都将唐人街视为自己的家。但今天，环视唐人街，她看到的是大多数租金管制老旧公寓里住的都是老人。

专家们说这种现象表明唐人街将会进一步衰退，因为可负担房屋单元中老年住户人数众多会使年轻人不愿意在这个社区投资，从而抑制经济增长。随着唐人街住房质量的下降，年轻居民纷纷搬去郊区或在更富裕的地区买房，进一步削弱了这里的经济活动。尽管她的大多数亲戚都搬离了唐人街，梅佩仍然留守在这个社区，她已经在这里住了近40年。

为振兴这个地区，社区人士正在推广一个另类模式：社区土地信托。社区土地信托(CLT)是一种由一个社区组成的委员会控制的非牟利组织购买和管理一个特定地区的土地的物业所有模式，这种模式的设计是为了确保信托土地上的任何物业都能保持永久性可负担。

当这家非牟利组织购买了某处物业将其归入社区土地信托，社区组成的委员会成员就可以以可负担的价格购买其中的公寓单元。住在社区土地信托管理的物业之内或在近旁居住、因而可以被算作本地”社区”一部分的成年人，都可以成为有投票权的委员会成员。

社区土地信托的社区委员会是由此类居民、民选官员、本地投资人、非牟利房屋机构和其他公共代表组成。作为有投票权的委员会成员，居民将负责物业的维护以及公寓单元将来的再买卖，届时价格仍然会继续保持可负担水平。

坚尼路以南居民联盟的共同创办人李卓勋是唐人街拥有物业的房东之一，他继承了家族留下的房产。根据像他这样的业主提供的数字，唐人街近75%的住房都是租金管制或低于市场价的房屋。社区人士说，这一数字在所有老旧房屋中是最高的，这些老旧房屋一般是靠一楼店面的租金收入来维持运营成本，也因此推升了商业租金的价格。当房东面临的高支出将商业租金推得更高，商户会被吓跑，唐人街就成了一个少有年轻人、只剩人口逐渐缩减的长者的地方。

李卓勋说：这里的人口正在老化，这一点无可逆转。在同一间公寓里住了50年的人们逐渐老去，公寓也变得破旧不堪，都不符合建筑管理条例了。当一间公寓空出来时，你觉得房东还会以65块一个月的价格再出租吗？那样的话都不能维持社区稳定了。”

像梅佩这样的长期住户对这种不稳定感受至深，她的社区现在到处都是药店和老年客人。一些社区人士说，为了逆转唐人街的颓势，建立社区土地信托可以提供一个增加永久性可负担住房、对现在和将来的住户都有好处的潜在解决方案。

作为以增加可负担房屋为目的的进步派模式，社区土地信托已经被波士顿衰退的唐人街的房东们采纳实施。在市房屋局支持的纽约市社区土地信托初始计划的推动下，这种模式在纽约也逐渐流行。在纽约，社区土地信托常被称为非牟利房屋发展基金合作项目，这种项目下的房屋享受低地税，在收入和转卖方面要求也更严格。库柏广场（Cooper Square）是纽约市最老的仍在运作的范例之一。

2018年以来，唐人街社区土地信托初始项目的社区人士一直在向有意的卖家和房东推广这一概念。华埠共同发展机构总监、前市标准与上诉委员会委员陈作舟是社区土地信托的长期推广者之一。陈作舟说，成立社区土地信托后，非牟利房东可以享受低地税，一年可以省下差不多十万块，让物业可以得到更好的维护，租金稳定租户们也可以提高生活质量。

陈作舟说：“减税后省下的这笔钱你可以用来换房顶、修热水炉、装应急灯。我们很努力地去保住那些小商家，因为是他们在帮忙维持这些老旧楼宇和楼上那些可负担公寓单元。”

梅佩说，大多数房东都不愿主动去维修，使房客不得不自己请人来维修，可能费用不菲。因此为这些延续了几代的老旧建筑减轻一点运营压力可能会帮助房东去做必要的维修。

目前，唐人街住户中只有15%拥有自己的房屋，绝大多数房屋是以低于市场价出租的。唐人街社区土地信托初始项目协调员王镝说，难以拥有房屋也使社区不愿去投资和保护文化地标。通过社区土地信托，非牟利组织可以将物业产权引导到住户手中，他们也就会更愿意来振兴社区并保护低收入租户的利益。

唐人街社区土地信托初始项目协调员王镝（左）和社区土地信托初始项目负责人、华埠共同发展机构总监陈作舟（右）。Rommel Ojeda 摄

王镝说：“我们稳定社区里的人因为这些人将会在这里有真正属于自己的利益所在。这是一个让他们可以随着时间流逝而增加自己资产的工具，他们将留在这个社区很长很长的时间。当社区出现问题时，他们就会出来为社区而战。”

通过增加可购买的可负担房屋数量，土地信托可以帮助吸引更多年轻居民和符合文化特色的商户。在纽约州加强对租金稳定房客保护措施的大背景下，王镝说，房东可能不大会再去让公寓单元空置之后将其转为更高租金的租约，这也为土地信托的入场提供了机会。王镝说：“我们在跟布鲁克林（的唐人街）竞争，我们在跟皇后区的法拉盛竞争，我们需要留住人。人们不愿留在我们的社区的原因是这里缺乏高质量的住房，他们没办法在这个地方置业。”

社区人士们表示，大部分的唐人街老旧楼宇都疏于维护，存在火灾及其他因年久失修带来严重问题隐患。一份2023年的分析发现，唐人街是曼哈顿下城火灾风险最大的热点地区之一。目前，王镝和他的团队正在着眼于在拍卖市场购买老旧物业并将其转换为社区土地信托。在全国的唐人街都表现出衰退趋势的情况下，他希望能够通过这些努力，来减缓少数族裔社区的离散。

房东李卓勋发现，大部分曾经使这个地区保持自给自足的大部分唐人街的”特色商业”都正在逐渐消失，代表了整个社区的逐渐凋零。李卓勋说：“纽约的动人之处就在于很多少数族裔聚居区实际上是由居住在那里的人所拥有，他们有把物业出租给符合社区特色的商家。”当我们离开了我们深爱的少数族裔聚居区，那就是这些社区失去灵魂的时候。”

在陈作舟和王镝出来举办相关活动之前，像梅佩这样的住户根本不知道社区土地信托的存在。梅佩住的一卧公寓是她家传家物的核心，她现在也对拥有这个公寓单元的可能性更加动心，希望能籍此为今后的几代人保留住这个空间。

梅佩说：“这里更像是一个家庭祖屋，每个人都有自己在其中的记忆。所以我希望能够留住它，让每个人想回家时都有个地方去。”

本文由荣筱箐翻译。